الانتظام المدني:
تدقيقات/شهادات/تنظيمات للوقاية من "المخاطر" خلال عملية الشراء وتصحيحها؛ بمساعدة مستشارين تقنيين خبراء مُدرَجين في لوائح مستشاري المحاكم، وعند الطلب، بالإمكان أيضاً إصدار تقرير تقني-توثيقي من قِبَل الكاتب العدل يؤكّد على انتظام العقار من الناحية المدنية؛
- وبالفعل كل عقار في إيطاليا يجب أن يكون مُصرّحاً له عبر إجراء قانوني صادر عن الإدارة البلدية يُعرَف بشهادة الأهلية
التوافق بين المشروع المودَع في البلدية من قِبَل التقني المختصّ والوضع على أرض الواقع يدلّ على صلاحية الانتظام المدني (المعروف أيضاً بانتظام البناء)
على الصعيد العملي حالات التباين بين وضع العقار/قسم من عقار على أرض الواقع والمشروع المودَع في أرشيف البلديات متنوّع بمكان لا يمكن معه تلخيصه: فكل حالة تحتاج إلى تقييم خبراء محترفين مختصّين ومؤهلين لا "خبراء مُرتجَلين" لأنّ المخاطر التي يواجهها من يشتري كبيرة بالفعل.
على نطاق واسع بإمكاننا القول إنّ المشاكل التي يمكن أن تظهر هي التالية:
عمارة تمّ بناؤها بصورة تخالف شهادة التأهيل أو الترخيص
يتعلّق الأمر في الغالب بعمليات توسيع تطال حجم ومساحة العقار الإجمالية. بالإمكان إدخال الأعمال المخالفة للقانون في حيّز التنظيم إذا كانت قد تمّت وفقاً للنظم المدنية السائدة، سواء خلال فترة تنفيذها أو عند تقديم طلب الحصول على الإعفاء (فئة "شيا" في مجال الإعفاء، المادة 36 من المرسوم الرئاسي الجمهوري 380/01). تُصدِر البلدية والحالة هذه شهادة تأكيد على التوافق والانسجام خلال مهلة تصل إلى 60 يوماً. بعد انقضاء هذه المدة تُباشر مرحلة الرفض الصامت.
وفقاً للنظم المطبّقة حالياً لا يُنصَح بتقديم طلبات إعفاء بما أنّ النفقات المترتبة على معاملات الهبة والبناء باهظة للغاية.
من الواجب الأخذ بعين الاعتبار مسألة الهندسة المدنية بالنسبة للأبنية الواقعة في مناطق معرّضة للزلازل.
تعديلات داخلية بسيطة تمّ إنجازها بدون ترخيص.
بالإمكان تصحيحها إذا كانت الأعمال قد تمّت وفقاً للوسائل المدنية السائدة، وذلك بواسطة تقديم طلب من فئة "شيا" و/أو "شيلا" في مجال الإعفاء وفقاً لأحكام المادة 37 من المرسوم الرئاسي الجمهوري 380/01. العقوبات معقولة إلى حدّ ما وهي تتراوح ما بين 1500 و2000 يورو تبعاً للبلدية المعنية بالأمر وللفترة التي جرت فيها المخالفة.
تعديلات تطال النواحي الهيكلية الداخلية والخارجية.
بالإمكان تصحيح التعديلات المخالفة للقانون إذا كانت الإعمال غير الشرعية قد تمّت وفقاً للنظم المدنية السائدة، سواء خلال فترة تنفيذها أو عند تقديم طلب الحصول على الإعفاء (فئة "شيا" في مجال الإعفاء، المادة 36 من المرسوم الرئاسي الجمهوري 380/01). تُصدِر البلدية والحالة هذه شهادة تأكيد على التوافق والانسجام خلال مهلة تصل إلى 60 يوماً. بعد انقضاء هذه المدة تُباشر مرحلة الرفض الصامت.
من الواجب الأخذ بعين الاعتبار مسألة الهندسة المدنية بالنسبة للأبنية الواقعة في مناطق معرّضة للزلازل.
العقوبات معقولة إلى حدّ ما.
قيود تتعلّق بالمشهد الطبيعي
إذا كان العقار موضوع الإعفاء يقع في منظقة خاضعة لقيود تتعلّق بالمشهد الطبيعي، بالمعالم الأثرية أو بالوضع الهيدروجيولوجي، لا يمكن والحالة هذه الحصول على أيّ نوع من الإعفاءات. الإعفاء يمكن أن يطال في هذه الحالة الأعمال الداخلية فقط.
مبنى مخالف بصورة تامة
عندما يكون المبنى قد أقيم بدون أية رخصة بالإمكان الحصول له على إعفاء فقط في حال وجود قانون خاص بالإعفاء في مجال المباني (هذا أمر مُستبعَد في الوقت الحاضر)
من الممكن شراء قطعة الأرض المقام عليها العقار المذكور: يتحمّل المشتري والحالة هذه مخاطر أمر متوقَّع بالهدم.
إذا تمّ التحقّق من وجود حالات سوء استخدام ومخالفات على حدّ سواء، من الممكن أن يؤدي ذلك إلى خفض قيمة العقار ليصبح من الصعب أو من المستحيل الحصول على سلفة لشرائه فيُضِرّ هذا الأمر حتى بإمكانية عقد صفقات بيع وشراء تطال الملكية المذكورة.
لذلك، وقبل إبرام عقد أوّلي، وبهدف إنجاح عملية الاستثمار، من المناسب التأكّد من انتظام العقار من الناحية المدنية، وذلك عبر مراجعة دقيقة للغاية يقوم بها اختصاصيون محترفون يعملون في هذا القطاع لتكون عملية الشراء آمنة بالكلية.
