إبرام، تسجيل وتدوين إبرام، تسجيل وتدوين:
- العقد الأولي؛ - مستند انتقال العقار؛ - عقد السلفة؛ - عقد برنامج الشراء الإعدادي.

العقد الأولي: لا يضمّ القانون المدني تعريفاً ولا يحدّد ترتيباً عضوياً يختصّ بالعقد الأولي، فكل ما يذكره ينحصر في التنظيم والترتيب الشكلي (المادة 1351 ق.م.)؛ التدوين (المادة 2645 مكرّر ق.م.، مهّدت لها المادة 3، الفقرة الأولى من المرسوم الاشتراعي الصادر في 31 ديسمبر/كانون الأول 1996، رقم 669، المحوّل إلى قانون في 28 فبراير/شباط 1997، رقم 30) والحلول المعتمدة ضدّ عدم الالتزام بها، أي بعبارة أخرى تنفيذ واجب التعاقد بشكل خاص (المادة 2932 ق.م.) المنبثق عن حكم تأسيسي وفقاً لأحكام المادة 2908 ق.م. صادر عن القاضي المختصّ. أما في حال وجود عيوب أو فروقات مؤذية في ما يختصّ بالغرض المذكور أو بالأعباء وفقاً لأحكام المادة 1489 ق.م. أو بالتسجيل والتدوين، بإمكان المشتري الواعد على أية حال أن يحاول الحصول على حكم وفقاً للمادة 2932 ق.م. لخفض السعر المتفق عليه في العقد الأولي أو لإجبار البائع الواعد على إزالة العيوب أو الفروقات. على أي حال، وبما انّ النتيجة الأساسية "للعقد الأولي" تقوم على إجبار الطرفين على إبرام "العقد النهائي" لصفقة البيع والشراء، من المهم للغاية في سبيل توفير عملية شراء آمنة بأن يجري تدوين "العقد الأولي" على يد خبراء يتفحّصون الوضع التمويلي والمدني للعقار. بهذه الطريقة بتفادى المشتري فعلاً خطر الإنزلاق رغماً عنه في متاهات قضائية معقدة للغاية أمام المحكمة المختصة، مع ما يترتب على ذلك من نفقات ونتائج غير واضحة، وهي إجراءات قد تستمر أيضاً سنوات عديدة، فيحرم المشتري نفسه ايضاً من إمكانية شراء عقارات أخرى، إلى حين إلغاء الالتزام بتسديد كامل المبلغ المحدّد للبائع إمّا باتفاق الطرفين او بطرق قضائية.
من الواضح أيضاً بأنّ إبرام العقد الأولي يدخل في مصلحة المشتري.
إبرام وتدوين العقد الأولي يوفّر بالفعل ضمانات إضافية للمشتري. كانت الفكرة السائدة في الماضي على الدوام بأنّ العقد الأولي لصفقة بيع وشراء عقار لم يكن خاضعاً للتدوين، هذا ايضاً لأنه لم يكن يؤتى على ذكره بين الوثائق القابلة للتدوين المدرجة في اللائحة الإجبارية وفقاً لأحكام المادة 2643 ق.م.
لكن ذلك ظلّ ساري المفعول حتى صدور المرسوم الاشتراعي في 31 ديسمبر/كانون الأول 1996 رقم 669 الذي تحوّل إلى قانون في 28 فبراير/شباط 1997 فظهرت بموجبه ، وفقاً لأحكام المادة 2645 مكرر، إمكانية تدوين العقود الأولية التي تمهّد لإبرام العقود النهائية والتي، في ما يختصّ بالممتلكات العقارية، تسمح بنقل هذه الممتلكات، كما تشكّل وتنقل حقوق الاستخدام، المساحة والاستئجار، حقوق المشاركة، حقوق الارتفاق السابق، الاستخدام والسكن.
لكنّ التدوين لا يطال جميع العقود الأولية. يصبح التدوين مقبولاً فقط في حال كانت العقود الأولية منبثقة عن عقد عام أو عن مستند خاص وقّع عليها كاتب عدل. في حال تدوين العقد الأولي، يطغى تدوين العقد النهائي التالي لذلك على التدوين أو التسجيل الذي يجري ضدّ البائع الموعود بعد تدوين العقد الأولي، وذلك لحماية المشتري الواعد من المخاطر التعاقدية، أي بعبارة اخرى من المفاجآت غير السارة التي تلحق به الضرر. لهذا السبب يستعين المشتري الواعي والمتنبّه، بهدف الوقاية بصورة استراتيجية من المشاكل، بمحاميه الخاص وبالكاتب العدل لكتابة وتدوين العقد الأولي في أرشيف المحفوظات.
عقد البيع والشراء: يتعلّق الأمر بعقد له "نتائج حقيقية" (نقل الملكية) و"نتائج إجبارية" (دفع ثمن العقار، واجب تسليم الملكية الْمُباعَة، واجب توفير ضمانات ضدّ العيوب وإمكانيات الترحيل). الكاتب العدل يترجم بلغة قانونية صحيحة حاجات الأطرف المختلفة ويتولّى مهمة تدوين صفقة البيع والشراء لدى وكالة الأراضي الإقليمية لوضعها "خارج نطاق مصلحة" أيّ طرف ثالث.
علاوة على ذلك يحصل المشتري، عندما يحتاج الأمر، على مساعدة محامٍ حتى بعد إتمام صفقة البيع والشراء إلى حين صدور مستندات تملّك العقار بصورة فعلية، كما يحصل ايضاً على الحماية اللازمة إذا تبيّن انّ العقار (خلافاً للضمانات التي قدّمها البائع ضمن العقد) يعاني من العيوب. من الواجب الكشف عن هذه العيوب للبائع ضمن مهلة ثمانية ايام من اكتشافها وإلاّ سقط حق المطالبة. في حال فشلت محاولات التوصل إلى حلّ ضمن صفقة البيع والشراء خلال سنة من التسليم (وإلاّ أحيلت المسألة إلى الأرشيف مع سقوط الحقّ بالمطالبة) من الضروري إحالة هذه القضية إلى السلطة القضائية المختصّة للحصول إمّا على إلغاء عقد البيع والشراء أو خفض ثمن العقار: في كلا الحالتين بإمكان المشتري المطالبة بالحصول على تعويض عن الخسائر والأضرار، لكن لتحقيق ذلك يحتاج الأمر إلى تدخّل محامي موثوق ضليع بهذه المسألة ومضطلع بعمق على مختلف جوانبها ومراحل تطوّرها.
عقد السلفة: السلفة عقد يخضع لأحكام قانوننا المدني المنصوص عليها في المادة 1813 ولاحقاتها. يتعلّق الأمر بعقد يقوم بموجبه مصرف، يُعرَف بالمصرف مقدّم القرض، بتسليم مشتري المنزل أو من يبغي بناءه، المعروف بالمستقرِض، مبلغاً من المال يستخدمه هذا الأخير ليدفع ثمن العقار او لإتمام بنائه. المادة 1815 من القانون المدني تنصّ على ما يلي، على الجهة المستقرِضة أن تسدّد الفوائد للجهة مقدّمة القرض، إلا في حال اتفق الطرفان على ترتيبات أخرى، وذلك وفقاً لأحكام المادة 1824 ق.م.، من خلال تطبيق التوجيهات المتعلقة بتحديد قيمتها. تدخل الفوائد بصورة خاصة في إطار المفاهيم القانونية التي تعتبرها مكسباً شرعياً مقابل خدمة تتمثّل في الحق الواقعي المفروض على المبلغ الذي حصل عليه المستقرِض. مع إبرام عقد السلفة يوضع أيضاً رهن يُعتبَر عادة بمثابة ضمانة للمصرف في حال لم يتمكن المستقرِض من إتمام واجباته، وبالتالي لم يتمكن من تسديد الفوائد المتوجبة. يتمثّل فعل الرهن الأساسي إذاً بتوفير إمكانية بيع الملكية المرهونة (عبر الحجز العقاري) بصورة بديلة تشكّل بالنسبة للمصرف إمكانية لاستعادة قرضه. وللتمحيص بصورة جيدة في خياراته، على المشتري أن يطلب من المؤسسة المصرفية (أي الجهة التي توفّر مبلغ السلفة) أن تطلعه على جميع المعلومات التي تحتوي على الشروط الاقتصادية والبنود الأساسية التي يقوم عليها العقد. بهذا الشكل يصبح بإمكان الجهة التي تبغي الحصول على القرض أن تكون قادرة على المقارنة بين مختلف العروض واختيار من بينها أفضل عرض يتناسب مع مصلحتها. في أيّ حال، قبل إبرام العقد يحق للجهة المستقرِضة الحصول على نسخة كاملة من العقد، الأمر الذي لا يلزمها ضرورة بإبرامه. من الضروري أن يكون العقد مُرفقاً بوثيقة خلاصة تكون وظيفتها تقديم إيضاحات للمستقرِض بشأن أبرز بالبنود التعاقدية. إبرام عقد السلفة يفرض على المشتري التزاماً اقتصادياً لسنوات عديدة - وأحياناً لعشرات السنين – من المستحسن إذاً التقدّم بأقصى ما يمكن من الحذر مع المطالبة بمساعدة محامٍ عند الحاجة بتطبيق البروتوكولات التي ينصّ عليها القانون الإيطالي لحماية المستهلكين. عقد برنامج الشراء الإعدادي لمن لا يريد ولا يستطيع الاستفادة من سلفة، هذا النوع من العقود يفي بالغرض، وهو عقد انتفاع مرتبط بانتقال العقارات اللاحق له وقد أُدرِج في مجموعة قوانيننا عبر المادة 23 والمرسوم الاشتراعي 12.9.2014، رقم 133 (ضمن الترتيب الْمُدمَج "حلّ قيود إيطاليا")، الذي تحوّل عبر بعض التعديلات إلى قانون 11.11.2014، رقم 164. هذا هو التعريف الوارد في المادة 23: "وهي عقود، بخلاف ما يجري في إطار التأجير المالي، تفترض السماح المباشر بالانتفاع من العقار، إذ يحق للمستأجِر شراءه خلال مهلة محددة مع واجب تسديد الجزء الخاص بقسط أو بقيمة الإيجار الواردة في العقد لاستيفاء أجر الانتقال". بصورة أساسية، عبر استفادته من هذا العقد، بإمكان المشتري تجنّب اللجوء إلى السلفة المصرفية (من خلال قرض الاستملاك الكلاسيكي) لكنه يحصل بذلك على انتفاع فوري من العقار. كيف يكون ذلك ؟ من خلال دفع "أقساط إيجار" تصبح في ما يلي مدفوعات تُعتبَر جزءاً من سعر شراء العقار، وفقاً للشكل التعاقدي الذي وقع عليه الاختيار، بحث تؤجَّل نتائجه مع الزمن إلى وقت لاحق، إلى أمد بعيد إلى حدٍّ ما. يتعلّق الأمر هنا ببرنامج شراء إعدادي، أي بعبارة أخرى، استئجار بهدف الشراء. من الممكن ايضاً (والأمثلة العملية خلال السنوات الأخيرة خير برهان على ذلك) أن يتفق الطرفان ضمن العقد بأن يملك المستأجر خيار الشراء فقط لا أن يكون مجبراً على شراء العقار. بالإمكان الحصول على ذلك عبر إدخال بند إلى العقد يطال حق الاختيار، بند يجبر البائع على إتمام الصفقة وفقاً للشروط المحددة في العقد، في حين يملك المستأجر فقط خيار الشراء، وهو خيار عليه ممارسته خلال المهلة المحددة في العقد نفسه. إذا مارس المستأجر حقه خلال المهلة المحددة المتفق عليها في العقد نفسه يكون مجبراً أيضاً على الشراء، وفي الوقت عينه ينشأ أيضاً حق المالك في البيع، أمّا إذا لم يمارسه، وذلك دوماً ضمن المهلة المذكورة، يزول واجب المالك في البيع
Ciò, però, fino al D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, conv., con mod. dalla Legge 28 febbraio 1997, n. 30 con cui è stata prevista, ai sensi dell’art. 2645-bis, la possibilità di trascrivere i contratti preliminari aventi ad oggetto la stipulazione di definitivi che, relativamente a beni immobili, trasferiscono la proprietà, costituiscono o trasferiscono diritti di usufrutto, superficie ed enfiteusi, diritti di comunione, diritti di servitù prediali, uso ed abitazione.

ويفقد المستأجر حقه في الشراء. في جميع الأحوال، نماذج هذه العقود متنوعة جداً بالفعل، لهذا السبب من الضروري "جعلها متناسبة" مع احتياجات المشتري من قِبَل أشخاص محترفين حقيقيين "محترفين خبراء بالقانون الإيطالي"، أي الكتّاب العدل والمحامون.
أمّا مسألة الرسوم والضرائب المفروضة على هذا النوع من العقود فهي مميزّة جداً: مع صدور التعميم رقم 4/ه في 19.02.2015 رأت مصلحة الضرائب بأنه من الضروري التمييز في العقد، بهدف تحديد الرسوم المفروضة عليه، بين القسم الخاص بالانتفاع من العقار والقسم الخاص بنقله، محدّدة بأنه، في ما يختصّ بمسألة الانتفاع ، يجب أن تكون مدمجة، لأهداف ضرائبية، باستئجار العقار، وبأنّ تحديد القسم الخاص بقيمة الإيجار المفروضة على الانتفاع من العقار يخضع للتوجيهات والأحكام السائدة، سواء بهدف تحديد الرسوم المباشرة أو بالنسبة لتحديد الرسوم غير المباشرة، في ما يتعلّق بعقود الاستئجار والتأجير.
في ما يختصّ بقيمة الإيجار المعتبَرة بدلاً عن الانتقال أو البيع والشراء، قرّرت مصلحة الضرائب اعتبارها نوعاً من القسط المدفوع مقدماً بدل الانتقال وبالتالي يجب أن تُدمَج، لأهداف ضرائبية، بالأقساط التي تشكّل مدفوعات بدل بيع وشراء العقار في وقت لاحق. في هذا الصدد، أجرى مكتب الدراسات التابع لمجلس الكتّاب العدل الوطني أبحاثاً مفصّلة للتعمّق في هذه المسألة نعود إليها هنا كمرجع رسمي.
(بالإمكان لهذا الغرض مراجعة الموقع التالي على الانترنت: http://www.notariato.it/it/news/rent-buy-la-nota-del-consiglio- nazionale-sui-chiarimenti-dellagenzia-delle-entrate )