Regolarità urbanistica : verifiche/certificazioni/ regolarizzazioni per prevenire o sanare “rischi” nell’acquisto; con ausilio di Consulenti Tecnici iscritti nelle liste del Consulenti dei Tribunali, su richiesta, potrà anche essere rilasciata una RELAZIONE TECNICA-NOTARILE che accerti la regolarità urbanistica dell’immobile;

- in Italia infatti ogni immobile infatti deve essere autorizzato da un procedimento dell'amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La corrispondenza tra il progetto depositato al Comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

Nella pratica la casistica di difformità fra lo stato di fatto dell’immobile/ porzione di immobile e il progetto depositato negli archivi comunali è talmente variegata che non può essere riassunta : ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica fatta da Professionisti competenti e abilitati e non da “esperti improvvisati” perché i rischi per chi compra sono veramente alti.
A grandi linee si può dire che possono presentarsi le seguenti problematiche:

Edificio realizzato in difformità dal titolo autorizzativo
Trattasi per lo più di ampliamenti di volumetria. Gli interventi abusivi potranno essere regolarizzati se le opere abusive sono state realizzate in conformità alle norme urbanistiche vigenti sia al momento della loro esecuzione sia al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria ( SCIA IN SANATORIA Art. 36- DPR 380/01). Il Comune rilascia un titolo di accertamento di Conformità entro 60 gg. Oltre tale periodo scatta il silenzio – rifiuto.
Con le norme attuali sono sconsigliabili le istanze in sanatoria in quanto sono altissimi i costi in termini di oblazione e di costo di costruzione
Da considerare l’aspetto Genio Civile per i fabbricati situati su zone sismiche


Piccole Modifiche Interne realizzate senza titolo autorizzativo
Possono essere sanate , se le opere risultano conformi agli strumenti urbanistici vigenti, mediante presentazione di SCIA e/o CILA in sanatoria ai sensi art. 37 DPR 380/01. Le sanzioni sono abbastanza contenute € 1500-2000 a seconda del Comune e dell’epoca dell’abuso

Modifiche prospetti esterni e interne strutturali
Gli interventi abusivi potranno essere regolarizzati se le opere abusive sono state realizzate in conformità alle norme urbanistiche vigenti sia al momento della loro esecuzione sia al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria (SCIA IN SANATORIA Art. 36- DPR 380/01). Il Comune rilascia un titolo di accertamento di Conformità entro 60 gg. Oltre tale periodo scatta il silenzio – rifiuto.
Da considerare l’aspetto Genio Civile per i fabbricati situati su zone sismiche
Le sanzioni sono abbastanza contenute

Vincoli Paesaggistici
Se l’immobile oggetto di sanatoria ricade su area sottoposta a vincolo paesaggistico, archeologico idrogeologico , non è possibile alcun tipo si sanatoria . In questo caso solo le opere interne possono essere sanate

Edificio totalmente abusivo
Quando l’edificio è stato realizzato senza alcun titolo autorizzativo è possibile sanarlo solo in presenza di specifica Legge sul Condono Edilizio (al momento in Italia poco probabile).
Potrà essere acquistata l’area di sedime : l’acquirente si assume il rischio di una eventuale Ordinanza di Demolizione.

Tanto gli abusi quanto le irregolarità, una volta accertati, possono diminuire il valore dell’immobile rendendo difficoltoso o impossibile l'accesso a un mutuo e pregiudicando persino la commerciabilita’ del bene.

Pertanto prima della stipula di un Contratto Preliminare per il buon esito dell’ investimento è opportuno per un acquisto sicuro far controllare molto accuratamente da Professionisti del settore la regolarità urbanistica dell’immobile.