Подпись Регистрация и Запись

Подпись Регистрация и Запись:
- Предварительного договора;
- Договора купли-продажи;
- Договора займа;
- Договора на аренду с правом выкупа;

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: Гражданский кодекс Италии не содержит ни определения, ни соответствующего регулирования предварительного договора, а просто регулирует его форму (статья 1351 Гражданского кодекса); регистрацию (статья 2645 бис Гражданского кодекса, введенная статьей 3, пункт 1 законодательного декрета от 31 декабря 1996 года, № 669, преобразованного в закон № 30 от 28 февраля 1997 года) и средство правовой защиты от несоблюдения обязательств, то есть выполнение обязательства по заключению договора (статья 2932 Гражданского кодекса), изложенное в учредительном предложении в соответствии со ст. 2908 Гражданского кодекса, вынесенном судьей, рассматривающим дело. В случае наличия дефектов или несоответствия предмета или издержек на основании ст. 1489 Гражданского кодекса, а также обременяющих залогов или перезалогов, сторона, взявшая на себя обязанность купить, может претендовать, чтобы в соответствии со ст. 2932 Гражданского кодекса постановлением была снижена цена, согласованная в предварительном порядке, или сторона, взявшая на себя обязанность продать, была принуждена устранить дефекты или несоответствия. В любом случае, учитывая, что основным последствием «предварительного договора» является обязательство сторон подписать «окончательный договор» на куплю-продажу, для безопасности покупки важно, чтобы «предварительный договор» составлялся экспертами, которые проверят и изучат ипотечное и урбанистическое положение недвижимости. Таким образом, покупатель не рискует быть вовлеченным вопреки своей воле в сложные и дорогостоящие судебные разбирательства с неопределенным исходом, которые могут затянуться на годы, и фактически не иметь при этом возможности приобретать другие объекты недвижимости, пока не будет урегулировано, по взаимному согласию или в судебном порядке, обязательство по выплате полной стоимости продавцу.

Необходимо также отметить, что регистрация предварительного договора производится в интересах покупателя.

Регистрация предварительного договора фактически дает дополнительные гарантии покупателю. Раньше считалось, что предварительный контракт купли-продажи недвижимости не подлежит регистрации, в частности потому что он не упоминался в списке актов, подлежащих регистрации в соответствии со ст. 2643 Гражданского кодекса.

Однако, законодательным декретом № 669 от 31 декабря 1996 года, преобразованным с изменениями в закон в соответствии с законом № 30 от 28 февраля 1997 г., была предусмотрена возможность, согласно ст. 2645-бис, регистрации предварительных договоров, предметом которых является заключение окончательного договора на передачу права собственности на недвижимость, установление или передачу права узуфрукта, суперфиции и эмфитевзиса, права на совместную собственность, права сервитута, пользования и проживания.

Но не все предварительные договоры могут быть зарегистрированы. Регистрация допустима только в том случае, если в отношении предварительного договора составлен удостоверенный акт или частное соглашение с подписью, заверенной нотариусом. В случае регистрации предварительного договора последующая регистрация окончательного договора будет иметь преимущество над обременяющими залогами и перезалогами, сделанными в отношении стороны, взявшей на себя обязанность продать, после регистрации предварительного договора, что защитит сторону, взявшую на себя обязанность купить, от непредвиденных обстоятельств, связанных с контрактом, то есть от неприятных сюрпризов.
Вот почему внимательный инвестор, имеющий намерение предотвратить проблемы, обратится к своему адвокату и нотариусу для составления и записи предварительного договора в регистрационном бюро.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ: Это договор, который имеет «конкретные последствия» (передача имущества) и «обязательные последствия» (оплата цены, обязательство передать объект купли-продажи, обязательство гарантии от дефектов и эвикции). Нотариус сформулирует в правильной юридической форме разнообразные требования сторон и зарегистрирует акт купили-продажи в местном бюро, что даст ему юридическую силу для третьих лиц.
Кроме того, в случае необходимости, покупатель сможет заручиться помощью адвоката и после продажи, вплоть до момента фактического вступления во владение имуществом и будет защищен в случае обнаружения (вопреки гарантиям, предоставленным продавцом в договоре) недостатков в недвижимости. О таких недостатках должно быть сообщено продавцу в течение восьми дней после их обнаружения, в противном случае такое право будет утеряно. В случае, если мировое соглашение не будет достигнуто в течение одного года с момента передачи собственности (до истечения срока долговой давности), необходимо внести дело в список дел, назначенных к слушанию в компетентном судебном органе для расторжения договора купли-продажи или снижения цены, установленной в договоре купли-продажи: в обоих случаях покупатель всегда может потребовать возмещения убытков, но для этого ему понадобится адвокат, хорошо знакомый с делом на всех его этапах.

ДОГОВОР ЗАЙМА: Ссуда - это договор, регулируемый нашим Гражданским кодексом в статьях 1813 и последующих. Это договор, на основании которого банк, именуемый ссудодателем, предоставляет покупателю дома или лицу, которое намеревается его построить, называемому получателем ссуды, определенную сумму денег, которая будет использована получателем ссуды для оплаты продажной цены или для строительства. Статьей 1815 Гражданского кодекса устанавлено, что, если стороны не договорятся об ином, получатель ссуды должен выплатить ссудодателю проценты, устанавливаемые на основе положений ст. 1824 Гражданского кодекса. В частности, проценты рассматриваются, как правило, как встречное удовлетворение вещного права на капитал, приобретенный получателем ссуды. В момент оформления ссуды обычно также устанавливается ипотека, которая является гарантией банку в случае невыполнения получателем ссуды своих обязательств и, следовательно, невыплаты взносов по кредиту или неполного погашения капитала и невыплаты причитающихся процентов. Таким образом, основной целью ипотеки является предоставление банку альтернативной возможности удовлетворить свой кредит путем принудительной продажи (описи недвижимого имущества) заложенного имущества. Чтобы хорошо взвесить свой выбор, покупатель должен обратиться в кредитное учреждение (то есть ссуживающий деньги орган) с просьбой предоставить ему информационный листок, содержащий экономические условия и основные положения, регулирующие договор. В этом случае будущий получатель ссуды будет иметь возможность сравнить различные предложения и выбрать наиболее выгодное для себя. Перед заключением договора в любом случае будущий получатель ссуды имеет право получить полную копию договора, что не является обязательством на заключение договора. К договору должен прилагаться сводный документ, в котором выделены наиболее значимые для получателя ссуды договорные положения.
Оформление ссуды предполагает принятие на себя покупателем финансовых обязательств на несколько лет, если не десятилетий, поэтому рекомендуется проявлять максимальную осторожность, требуя при необходимости через адвоката применения протоколов, предусмотренных в итальянском законодательстве для защиты Потребителей.
ДОГОВОР НА АРЕНДУ С ПРАВОМ ВЫКУПА Для тех, кто не хочет или не может воспользоваться ссудой, существует такой договор на пользование с возможностью последующей покупки недвижимости, который был введен в нашу правовую систему ст. 23 законодательного декрета № 133 от 12.9.2014 г. (так называемая норма «Разблокировать Италию»), преобразованного с изменениями в закон № 164 от 11.11.2014 г. Вот его определение в ст. 23: "договоры, кроме финансового лизинга, которые предусматривают немедленное предоставление права пользования имуществом, с правом арендатора на его покупку в течение определенного периода времени, и зачисление части арендной платы, указанной в договоре, в счет цены продажи". То есть с помощью такого договора покупатель может, не прибегая к банковскому кредиту (через традиционную ссуду под недвижимость), получить немедленный доступ к недвижимости, выплачивая «арендную плату», которая затем, согласно выбранной договорной схеме, будет приписана к цене продажи, которая откладывается до поры, до времени. Речь идет о формуле «rent to buy», аренде с правом выкупа. В договоре также может быть предусмотрено (и опыт последних лет подтверждает это), что арендатор имеет возможность, но не обязан выкупить собственность. Для этого в договор включается дополнительная оговорка о том, что арендодатель обязуется продать имущество в соответствии с условиями, установленными в договоре, в то время как арендатор имеет только право приобрести, и это право должно быть осуществлено в течение срока, установленного в договоре. Если в течение согласованного срока арендатор воспользуется этим правом, он берет на себя также обязательство купить, и одновременно арендодатель получает право на продажу; если же в течение согласованного срока он им не воспользуется, право арендатора и обязательство арендодателя потеряют силу. Этот тип договоров очень сложен, поэтому их «адаптируют» к потребностям покупателя настоящие ремесленники, «ремесленники итальянского права», то есть нотариусы и юристы.

Налоговый режим этих договоров весьма специфичен: циркулярным письмом № 4/Е от 02.19.2015 г. Налоговая служба решила выделить, в целях налогообложения, в договоре часть, относящуюся к пользованию недвижимостью, и часть, относящуюся к ее передаче, установив, что с точки зрения налогообложения пользование должно приравниваться к аренде имущества и, следовательно, в отношении платы, взимаемой за пользование имуществом, должны применяться положения, предусмотренные как для прямых налогов, так и для косвенных налогов на договоры на аренду. Что касается части арендной платы, зачисляемой в счет цены продажи, Налоговая служба установила, что она представляет собой предоплату цены продажи и поэтому должна быть приравнена, с точки зрения налогообложения, к предоплате цены последующей продажи имущества. В этой связи Научно-исследовательский отдел Национального совета нотариусов провел множество подробных исследований, с которыми можно ознакомиться в ссылке (см. http://www.notariato.it/it/news/rent-buy-la-nota-del-consiglio-nazionale-sui-chiarimenti-dellagenzia-delle-entrate).