Stipula Registrazione e Trascrizione di:
- Contratto preliminare;
- Atto trasferimento immobili;
- Contratto di mutuo;
- Contratto rent to buy.

CONTRATTO PRELIMINARE: Il codice civile non contiene né una definizione né una disciplina organica del contratto preliminare, limitandosi a disciplinarne la forma (art. 1351 c.c.); la trascrizione (art. 2645 bis c.c., introdotto dall’art. 3, 1° co. d.l. 31 dicembre 1996, n. 669, conv. in l. 28 febbraio 1997, n. 30) e il rimedio contro l’inadempimento, ovvero l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre (art. 2932 c.c.) disposta da una sentenza costitutiva ex art. 2908 c.c. emessa dal Giudice adito. In caso poi di presenza di vizi o difformità della cosa o di oneri ex art. 1489 c.c. o di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, il promittente acquirente potrà comunque cercare di ottenere che la sentenza ex art. 2932 c.c. diminuisca il prezzo pattuito nel preliminare o condanni il promittente alienante ad eliminare i vizi o le difformità. Ad ogni buon conto, dato che effetto principale del “contratto preliminare” è quello di obbligare le parti alla stipula del “contratto definitivo” di compravendita, per un acquisto sicuro è di fondamentale importanza che il “contratto preliminare” venga redatto da Esperti che accertano ed esaminano la situazione ipotecaria e urbanistica dell’immobile. In questo modo infatti l’acquirente eviterà il rischio di trovarsi coinvolto suo malgrado innanzi al Tribunale competente in vicende giuridiche molto complesse, costose e dall’esito incerto, vicende che possono protrarsi anche anni, di fatto precludendosi altresì la possibilità di acquistare altri immobili fintanto che l’impegno preso di versare il saldo prezzo al venditore non venga sciolto o consensualmente o giudizialmente.

Si evidenzia inoltre che rientra nell’interesse dell’acquirente trascrivere il preliminare.

La trascrizione del preliminare conferisce infatti ulteriori garanzie all’acquirente. In passato si è sempre ritenuto che il contratto preliminare di compravendita di un immobile non fosse assoggettabile a trascrizione anche perché non veniva menzionato tra gli atti trascrivibili previsti nell’elenco tassativo di cui all’art. 2643 c.c.
Ciò, però, fino al D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, conv., con mod. dalla Legge 28 febbraio 1997, n. 30 con cui è stata prevista, ai sensi dell’art. 2645-bis, la possibilità di trascrivere i contratti preliminari aventi ad oggetto la stipulazione di definitivi che, relativamente a beni immobili, trasferiscono la proprietà, costituiscono o trasferiscono diritti di usufrutto, superficie ed enfiteusi, diritti di comunione, diritti di servitù prediali, uso ed abitazione.

Ma non tutti i preliminari possono essere trascritti. La trascrizione è ammissibile solo se tali preliminari risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un Notaio. In caso di trascrizione del contratto preliminare, la successiva trascrizione del definitivo prevarrà sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare mettendo al riparo il promissario acquirente dalle sopravvenienze contrattuali ovvero da brutte sorprese in suo danno. Ecco perché l’investitore attento, nell’intento strategico di prevenire i problemi, si avvale di un proprio Avvocato e del Notaio per redigere e trascrivere il preliminare in Conservatoria.
CONTRATTO DI COMPRAVENDITA: Si tratta di un contratto che ha “ effetti reali” ( il trasferimento della proprietà ) ed “effetti obbligatori” ( il pagamento del prezzo, obbligo di consegnare la cosa compravenduta, obbligo di garantire contro i vizi e l’evizione). Il Notaio tradurrà in linguaggio giuridico corretto tutte le più disparate esigenze delle parti e provvederà alla trascrizione della compravendita presso l’Agenzia del Territorio rendendola “opponibile” ai terzi. Inoltre il compratore, ove necessario, verrà assistito da un Avvocato anche dopo la compravendita fino al momento della effettiva immissione nel possesso dell’immobile e tutelato nel caso in cui riscontri che ( contrariamente alle garanzie prestate dal venditore nel contratto) l’immobile è affetto da vizi. Tali vizi, a pena di decadenza, dovranno essere denunciati al venditore entro otto giorni dalla scoperta. Nel caso in cui il tentativo di soluzione transattiva non vada a buon fine entro un anno dalla consegna ( pena la prescrizione) sarà necessario iscrivere a Ruolo presso l’Autorità Giudiziaria competente apposita causa per ottenere o la risoluzione del contratto di compravendita o la riduzione del prezzo di compravendita: in entrambi i casi il compratore potrà sempre chiedere il risarcimento dei danni ma per fare tutto questo avrà necessità di un Avvocato di fiducia che conosca approfonditamente il caso di specie in tutta la sua evoluzione.

CONTRATTO DI MUTUO: Il mutuo è un contratto disciplinato dal nostro Codice Civile agli artt. 1813 e seguenti. Si tratta di un contratto in virtù del quale una Banca, denominata mutuante, consegna all'acquirente della casa o a colui che intenda costruirla, denominato mutuatario, una certa somma di denaro che verrà utilizzata dal mutuatario per pagare il prezzo di vendita o per realizzare la costruzione. L’art. 1815 c.c. stabilisce che, salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante, con rinvio all’art. 1824 c.c. per l’applicazione delle disposizioni relative alla loro determinazione. In particolare gli interessi sono ritenuti dalla dottrina prevalente come controprestazione del diritto reale sul capitale acquistato dal mutuatario. All'atto di stipula del mutuo normalmente viene anche costituita un'ipoteca che garantisce la banca per il caso in cui il mutuatario non adempia ai propri obblighi, e quindi non paghi le rate del mutuo o comunque non restituisca integralmente capitale e non paghi gli interessi dovuti. L’effetto principale dell’ipoteca è quello quindi di dare alla banca la possibilità di soddisfare, in via sostitutiva, il proprio credito mediante la vendita coattiva (pignoramento immobiliare) del bene ipotecato. Per poter ponderare bene le proprie scelte il compratore dovrà chiedere all’Istituto erogante (cioè il soggetto che presta il denaro) di fargli avere un foglio informativo contenente le condizioni economiche e le principali clausole che regolano il contratto. In questo modo, l’aspirante mutuatario avrà la possibilità di paragonare le diverse offerte e valutare quale di esse sia la migliore nel suo interesse. Prima della stipula in ogni caso l’aspirante mutuatario ha diritto ad avere una copia integrale del contratto, che non impegna comunque alla stipula. Al contratto deve essere unito un documento di sintesi che ha la funzione di evidenziare al mutuatario le più significative clausole contrattuali. La stipula dell’atto di mutuo comporterà un impegno economico di diversi anni - se non di decenni per il compratore- è bene quindi procedere con la massima cautela esigendo ove necessario tramite un Avvocato l’applicazione dei protocolli che la Legge Italiana prevede a tutela dei Consumatori.
CONTRATTO RENT TO BUY per coloro che non vogliono o non possono usufruire di un mutuo c’è questo tipo di contratto che è un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili ed è stato introdotto nel nostro ordinamento dall’art. 23 del D.L. 12.9.2014, n. 133 (c.d. “Sblocca Italia”), convertito con modificazioni con la L. 11.11.2014, n. 164. Questa la definizione data dall’art. 23 “contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto”. In sostanza avvalendosi di questo contratto l’acquirente può evitare di ricorrere al credito bancario (attraverso il classico mutuo fondiario) ottenendo però l’immediata disponibilità dell’immobile come? pagando dei “canoni” che verranno poi, secondo lo schema contrattuale prescelto, imputati a prezzo di una vendita i cui effetti vengono rinviati nel tempo ad un momento successivo, più o meno lontano. Si parla di rent to buy, ovvero affittare per acquistare. E’ anche possibile (e la prassi di questi anni lo conferma) che nel contratto si concordi che il conduttore abbia solo un’opzione all’acquisto e non l’obbligo di comprare il bene. Ciò si ottiene attraverso la stipula di una clausola, per l’appunto di opzione, da inserire nel contratto, che preveda che il concedente si vincoli a vendere alle condizioni stabilite in contratto, mentre il conduttore abbia solo la facoltà di acquistare, facoltà che dovrà esercitare entro il termine stabilito nel contratto stesso. Se, entro il termine convenuto, il conduttore eserciterà tale facoltà, sarà anche obbligato ad acquistare, e nel contempo sorgerà anche il diritto del concedente di vendere, mentre se non la eserciterà, sempre entro il termine convenuto, diritto del conduttore e obbligo del concedente perderanno di efficacia. Comunque la tipologia di questi contratti è davvero molto articolata, motivo per cui vanno “cuciti su misura” sulle esigenze del compratore da veri artigiani “artigiani del Diritto Italiano” ovvero da Notai e Avvocati.
Del tutto particolare poi è il trattamento fiscale di questi contratti: con la Circolare n. 4/E del 19.2.2015 l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto di distinguere il contratto, ai fini della tassazione, tra la parte relativa al godimento dell’immobile e quella relativa al trasferimento, stabilendo che, per quanto attiene al godimento, esso debba essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione dell’immobile e che, pertanto, per la quota di canone imputata al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione. Per quanto riguarda la parte di canone imputata a corrispettivo del trasferimento, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che essa abbia natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento e che debba pertanto essere assimilata, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile. In proposito l’Ufficio Studi del Consiglio Nazionale del Notariato ha effettuato degli approfondimenti molti dettagliati ai quali si rinvia (vedi http://www.notariato.it/it/news/rent-buy-la-nota-del-consiglio-nazionale-sui-chiarimenti-dellagenzia-delle-entrate).